На фоне остановки строительства многих проектов на рынке недвижимости и активно муссируемых в прессе разговоров о глубоком кризисе в строительной отрасли потенциальные покупатели оказываются в неоднозначной ситуации.
Сложность выбора проявляется в следующем. На стадии роста рынка, например, еще летом прошлого года не каждый покупатель рассматривал возможность приобретения жилья ввиду его высокой стоимости. Сейчас же, когда цены значительно снизились, такая возможность представляется более реальной для большого количества покупателей, стремящихся улучшить свои жилищные условия. По данным мультилистинговой системы, с октября 2008 года по февраль 2009 года средняя цена предложения на рынке нового строительства жилья снизилась почти на 10 %, цены от застройщиков снизились в среднем на 15 %, а по ряду объектов снижение достигло 30-35 %. Наблюдая понижающуюся тенденцию цены, покупатель продолжает ожидать все большего и большего её уменьшения.
Проблема поиска «дна», анонсируемая многими журналистами, освещающими рынок недвижимости со слов многих экспертов, плавно перетекла в головы рядовых потребителей. Однако необходимо понимать, что точно определить, когда цены на рынке действительно будут минимальными, невозможно. Так называемое «дно рынка», как правило, выявляется постфактум, т.е. после наступления нового витка роста цен. Определить тот самый момент, когда снижение какого-либо показателя (в данном случае цены предложения квартир) достигло своего критического значения, не под силу даже профессионалам, тем более трудно это определить человеку, только вступающему на рынок недвижимости.
На сегодняшний день, исходя из анализа рынка нового строительства жилья Перми, можно лишь констатировать, что ожидать дальнейшего снижения цен не приходится. Причин для этого несколько.
Во-первых, значительное снижение цены уже произошло. Почувствовав на себе наступление общеэкономического кризиса, многие пермские застройщики (как крупные, так и более мелкие компании) уже провели корректировки своей ценовой политики – в основном такие меры были приняты многими компаниями в период осень 2008 – январь 2009 года.
Во-вторых, как показывают наблюдения за январь-февраль 2009 года, по большинству объектов цена предложения осталась неизменной (до 64 % от общего их числа). Кроме того, в настоящее время многие застройщики сворачивают политику предоставления длительных беспроцентных рассрочек, значительных индивидуальных скидок. Таким образом, на пермском рынке новостроек уже намечается тенденция перехода к стабилизации цен.
В-третьих, параллельно с сокращением спроса (как инвестиционного, так и потребительского) на рынке начинает сокращаться и объём предложения. Во второй половине 2008 года уже можно было отметить тенденцию сокращения объёма первичного рынка.
В течение всего 2008 года, а особенно осенью и зимой, резко сократилось число новостроек, выходящих на рынок. Так, в IV квартале 2008 года таких объектов было всего пять, общее число квартир в данных комплексах всего 618. Это минимальный показатель, зафиксированный на первичном рынке за последние два года.
В-четвертых, сложные экономические условия оказывают значительное влияние на темпы строительства и ведут к корректировке сроков строительства большинства объектов.
Продолжая тему дефицита новостроек, остановимся на сегменте жилья эконом-класса. Наибольшее сокращение числа предложений наблюдается сейчас именно здесь. А ведь это сегмент, пользующийся спросом основной части потенциальных владельцев квартир – представителей среднего класса. В частности, значительное влияние в сторону сокращения предложения квартир эконом-класса оказывают проводимые Администрацией Перми торги в рамках федеральных и региональных программ (расселение граждан из ветхого и аварийного жилья, предоставление жилья военнослужащим, отдельным категориям граждан и т.д.). В рамках различных программ по результатам трёх состоявшихся конкурсов выкуплено около 22 тысяч квадратных метров жилья (23 % от общего объёма квартир такого класса, находящегося на рынке).
Важно, что данные программы существенно влияют на предложение жилья именно высокой стадии готовности (более 75 %). В 2009 году в рамках данных программ планируется освоить около 1,5 миллиардов рублей, что позволит государству приобрести более 50 тысяч кв. м жилья. Всего в рамках всех муниципальных программ в текущем году планируется освоить более 3,5 миллиардов.
Таким образом, за счет бюджетных средств планируется выкупить почти весь нераспроданный у застройщиков «эконом-класс», что повлечёт за собой дефицит предложений на рынке нового строительства именно в этом сегменте. И этот дефицит уже начинает ощущаться. Поэтому покупателям, ориентированным на приобретение таких квартир, стоит поторопиться и не откладывать покупку «до лучших времен», когда станет более затруднительным выбор проектов, а ввиду небольшого числа предложений вырастает их цена. Ведь в условиях почти нулевой рентабельности застройщики не смогут во время обеспечить готовность новых проектов «эконом-класса», в связи с чем восстанавливаться цены здесь будут быстрее, чем на новостройки «эконм +» или «бизнес-класса».
Дефицит новостроек начинает заявлять о себе всё больше и больше, а пермский покупатель «раздумывает», стоит или не стоит сейчас вкладывать свои деньги в жильё.
Что можно в современных условиях посоветовать участникам рынка, имеющим инвестиционный интерес?
Покупка жилья по-прежнему является консервативным вложением средств наряду с банковским депозитом. Также застройщики сегодня готовы предоставлять гибкие условия оплаты и скидки на свои объекты, что может способствовать увеличению доходности подобной инвестиции.
В то же время по-настоящему уникальных и конкурентно способных объектов для выгодного инвестирования на рынке сейчас остается мало, и их поиск в настоящее время затруднен. Это важно понимать всем тем, кто желает инвестировать собственные сбережения в инструменты с высокой доходностью и ликвидностью.
В заключении отметим, что современное состояние пермского рынка нового жилищного строительства можно вправе назвать привлекательным для совершения самой важной покупки в жизни любого человека – приобретения собственного жилья.
В ближайшее время, в связи с сокращением объёмов строительства, на рынке будет проявляться дефицит нового жилья, в особенности – дефицит интересных, привлекательных с точки зрения соотношения «цена – качество» проектов.
Кроме того, следует помнить, что цены не будут снижаться «вечно», и рынок вступит в стабилизационный период, т.е. сначала цены начнут восстанавливаться (предпосылки для этого ещё раз подчеркнём, уже наметились), а потом пойдут в рост.
Борис Николаев
аналитик 2-й категории ОАО «Камская долина»
Журнал «Метражи» № 5, март 2009 года
Статья приведена с сокращениями
0.0
