Договор дарения – это безвозмездная и безусловная сделка, которая имеет широкое распространение на рынке недвижимости. О положительных и отрицательных сторонах договора дарения рассказывает адвокат Адвокатской палаты города Москвы, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра» Олег Сухов.
Отрицательные стороны договора дарения
Есть три основные обстоятельства, которые относят договор дарения к нежелательным сделкам. Первое обстоятельство касается непосредственно сторон договора дарения и его налогообложения. Договор дарения, оформляемый между посторонними лицами, т. е. не близкими родственниками, облагается налогом. Налог в размере 13% от стоимости имущества обязано оплатить лицо, которое получает в собственность дар. Таким образом, одаряемый несет значительные расходы, связанные с необходимостью оплаты налога, а это существенное обстоятельство, в соответствии с которым стоит задуматься о необходимости оформления именно договора дарения.
Второе обстоятельство заключается в том, что договор дарения является безвозмездной сделкой. Следовательно, его проще признать недействительным, после чего одаряемый может быть лишен приобретенной по дарению собственности. Безусловно, нельзя говорить, что любой договор дарения легко признать недействительной сделкой. Однако если такой договор заключается с престарелыми лицами или социально незащищенными собственниками, не имеющими иного жилья, или в процессе оформления договора дарения имели место события, которые могли повлиять на психическое состояние дарителя, то договор дарения можно отменить, признав его недействительным.
Третье обстоятельство, договор дарения безусловная сделка. Это означает, что передавая в собственность одаряемого свое имущество, даритель не вправе возложить обременения на такое имущество или установить обременение в свою пользу. Например, прописать в договоре, что в передаваемой в дар квартире даритель имеет право пожизненного проживания, или желает, чтобы в такой квартире проживали иные близкие или родные дарителя, что можно сделать, к слову, при оформлении завещания или договора купли-продажи.
Положительные стороны
Первое, простота в оформлении. Договор дарения не подлежит нотариальному удостоверению. Для оформления данного договора достаточно предоставить в Росреестр (регистрирующий государственный орган) сам договор дарения, правоустанавливающий документ собственника на недвижимое имущество, выписку из домовой книги, согласие супруга на сделку или заявление об отсутствии супруга, иногда документы БТИ. Никаких иных документов предоставлять не требуется. Кроме того, государственная пошлина по регистрации договора и переход права собственности составляют в совокупности 1 500 рублей. Срок регистрации договора не превышает 2 недели. Сбор иных документов осуществляется также в течение двух недель. Таким образом, оформить дарение недвижимого имущества со сбором всех необходимых документов можно всего за 1 месяц.
Второе, договор дарения позволяет обойти некоторые, установленные законом ограничения для иных сделок по отчуждению недвижимости, например, если собственнику доли в квартире необходимо продать такую долю, а другие собственники злоупотребляют своим правом преимущественной покупки, чем создают препятствия для осуществления сделки купли-продажи, переоформить долю возможно по договору дарения, который не предусматривает преимущественного права приобретения недвижимости для других долевых собственников.
Третье, в отличие от договора купли-продажи, договор дарения недвижимости считается заключенным не с момента государственной регистрации договора в Росреестре, а с момента передачи имущества. В частности, если в день подписания договора дарения также подписывается акт приема-передачи квартиры, и одаряемый вступает во владение данным имуществом, то именно с момента подписания указанного акта одаряемый становится собственником. Данное обстоятельство имеет существенное значение в тех случаях, когда даритель внезапно умирает после подписания договора дарения, но до его государственной регистрации.
Таким образом, договор дарения - это одна из сделок по отчуждению имущества, которая имеет свои специфические особенности, во многом положительные, а во многом отрицательные для сторон. А потому, прежде чем начать оформлять документы для совершения дарения, необходимо заранее проанализировать, является ли данная сделка именно для вашего случая самой приемлемой.
Автор: Олег Сухов
Задать вопрос юристу >>>
Возьмите на заметку! или Пять советов жильцам
Пока это опыт Москвы, но ...
Впервые в Москве управляющие организации начали отчитываться перед жителями многоквартирных домов за расходы. Происходит это строго по форме, утвержденной в этом году городским правительством. А раскрыть всю информацию, которая прежде была тайной за семью печатями, обязал другой документ - постановление федерального правительства N 731 (от 23 сентября 2010 года). У граждан наконец появилась возможность проверить свою управляющую организацию. А проверять надо непременно, чтобы не было приписок.
Грамотные все стали. У Маргариты Чукановой - четыре высших образования. В том числе Финансовая академия при правительстве РФ, юрфак МГУ. И диплом инженера-электрика есть. И когда ее выбрали старшей по дому, отнеслась к этому факту со всей ответственностью. Не сразу, но получила отчет управляющей организации (тогда это было ГУП ДЕЗ района Восточное Измайлово) за 2008 год по своему многоквартирному дому: улица 13-я Парковая, 4. Предназначался он правительству Москвы, которое выделяет бюджетные субсидии на содержание и текущий ремонт.
Маргарита с карандашом в руках проанализировала статьи расходов по содержанию и текущему ремонту своего дома и сравнила с фактически произведенными работами и услугами. Стало очевидно, что коммунальщики занимаются накруткой, лифтингом - отчитываются за услуги, которые жильцам не оказывали. Опыт Маргариты может оказаться полезным другим москвичам, которые не хотят быть обманутыми. Вот пять ее советов:
1. Надо потребовать у коммунальщиков не только сам отчет, но и приложения к нему. Именно в них есть и стоимость израсходованной воды на мытье лестничных клеток, и электроэнергии на освещение мест общего пользования, - советует Чуканова. - Я, например, обнаружила в приложении статью 5.2.1. "Содержание мусоропровода", который обошелся в сумму 21 931 рубль (копейки отбросим). Но дело в том, что в нашей пятиэтажке мусоропровода нет! Как и лифта. Кстати, в технической характеристике дома все это должно быть отражено.
2. Легко проверить графу "текущий ремонт подъездов". В нашем доме, оказывается, на него было потрачено аж 82 060 рублей. Но последний ремонт - заявляю ответственно - был сделан в 2006 году.
3. Обратите внимание на пункт про "уборку лестничных клеток". У нас, судя по документам, на это в 2008 году израсходовано 128 951 рубль. Мне не нравилось, как убирают наш подъезд, и я сама устроилась уборщицей, - говорит Маргарита. - За это платят 800 рублей в месяц. Три подъезда - 2400. Со всеми налогами и накладными расходами (10 процентов) на уборку нашего дома в месяц уходит 4442 рубля, а в год - 3309. Разница со счетом, который накрутили коммунальщики, 75 642 рубля.
4. Обязательно проверьте затраты на электроэнергию. В нашей старой пятиэтажке были установлены общедомовые приборы учета. Показания счетчиков ежемесячно снимались эксплуатирующей организацией и передавались управляющей организации. Но та, похоже, затраты списывала не по показаниям приборов. Утверждаю как дипломированный электрик. Считайте сами: в доме - три подъезда, в каждом - по семь лампочек на лестничных клетках, по одной - над входной дверью и в подвале. Допустим, все по 60 ватт, исправны, горят с 19.00 до 7.00 утра, а еще по одной - в тамбурах - круглосуточно. В год дом потребляет чуть больше 8673 киловатт. Умножим на стоимость (тогда 2,01 руб./кВт) - даже с 10-процентными потерями в сумме выходит 19 177 рублей. А коммунальщики отчитались за 63 745 рублей, как будто дом с лифтом. Считайте, что его приписали к пятиэтажке вместе с мусоропроводом. В результате разница для бюджета Москвы составила 45 тысяч рублей.
5. Еще одна удобная статья обмана - вода. Тариф на холодную воду в 2008 году был 11,8 руб./куб. м. На помывку полов на лестничных клетках (площадь 419 кв. м) из бюджета списано 18 916 рублей за год. Если разделить, получится, что в день на мытье лестничных клеток уборщицы расходовали 5 кубометров воды. Это 25 бочек по 200 литров! Можете представить, что в вашем подъезде кто-то ежедневно выливает по 8 таких бочек?
Подбиваем бабки. Общий годовой бюджет дома, за который отчитывался ДЕЗ района Восточное Измайлово в 2008 году, составил в сумме 523 843 рубля, включая бюджетные субсидии от города на содержание и текущий ремонт дома - 192 305 рублей. Если сложить суммы списанных расходов на услуги, которые жильцы по факту не получили, то набирается огромная сумма - 243 550 рублей. Почти половина всех денег! И за них отчитались!
"Если только на одной нашей пятиэтажке управляющая организация "сэкономила" больше 200 тысяч рублей, то сколько же она получит с 222 домов, которые есть в районе? - задает риторический вопрос Маргарита. - 45 миллионов? Неужели этих денег не хватает на текущий ремонт? У нас в доме 70 процентов труб холодного снабжения давно пора менять. Крыша протекает. С 1954 года не было ни одного капремонта. Звонили в ДЕЗ - один ответ: "Денег нет".
Но благодаря усилиям жильцов теперь в доме N 4 на 13-й Парковой сменилась управляющая организация. Обслуживание, по словам Чукановой, заметно улучшилось. Новая организация установила в доме вместо простого электросчетчика многотарифный, заменила изношенные входные двери в двух подъездах на новые энергоэффективные. Восстановлена техническая документация на чердак, его внесли в общее имущество дома. Сделали автостоянки. Дворник Валера метет с утра до вечера. Что остается организации, за которой такой контроль со стороны жильцов?
Вы тоже можете этого добиться, если не дадите себя обманывать. 27 964 подъезда будут отремонтированы в Москве за счет города до 1 сентября 2011 года.
Автор: Ольга Нестерова
Задать вопрос юристу >>>
Как правильно использовать материнский капитал для покупки квартиры
В последнее время часто люди задают вопрос: как правильно использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий? Сумма, конечно, не велика (по сравнению со стоимостью квартиры) - 365 700 рублей (с 2011 года). Тем не менее, эти деньги могут быть хорошим подспорьем для решения жилищных вопросов.
Итак, на что сейчас можно использовать материнский капитал?
Во-первых, на оплату за купленное жильё: квартиру или дом. Кажется, ничего сложного в этой процедуре нет: нашли квартиру за 2 млн., собрали 1 635 000 рублей, добавили сертификат – и квартира Ваша. Однако не так всё просто. Главная проблема в том, что средства материнского капитала не выдаются на руки для расчётов с продавцом. Сначала нужно заключить договор купли-продажи, зарегистрировать сделку, потом подать заявление в районное отделение пенсионного фонда. К заявлению нужно приложить в комплекте со всеми необходимыми документами копию свидетельства о уже зарегистрированном праве собственности на купленное жильё. Только после рассмотрения предоставленных документов и перечисления денег продавец сможет получить денежные средства от материнского сертификата покупателя. Обычно на это уходит 2-4 месяца. Далеко не каждый продавец готов ждать столько времени, учитывая сегодняшний хороший спрос на недорогие квартиры. Так что в таких случаях ипотечным специалистам приходится особо тщательно подходить к выбору квартиры для клиента. Кстати, важно знать, что на момент использования сертификата при оплате за купленное жильё ребенку должно исполниться 3 года.
Во-вторых, материнским капиталом можно погасить уже взятый ипотечный кредит. Это – самый простой вариант. При этом можно не дожидаться, пока ребёнку исполнится 3 года. В пенсионный фонд нужно предоставить, вместе со всеми необходимыми документами, свидетельство о праве собственности на купленное в ипотеку жильё и кредитный договор с банком. Через пару месяцев средства материнского капитала будут перечислены прямо в банк в счёт погашения Вашего ипотечного кредита. При этом заёмщиком по кредитному договору может быть кто-то один из родителей – не обязательно оба. Но помните, что Вы должны подписать обязательство о том, что после полной выплаты ипотеки ребёнок будет наделён долей в купленном в кредит жилье.
В связи с этим профессионалы по недвижимости обращают особое внимание на сделки с квартирами, которые когда-то покупались в ипотеку. Ведь если кредит был погашен материнским капиталом, значит, доля в этом жилье должна принадлежать ребёнку. Соответственно, если это обязательство было не выполнено, то существует риск возникновения судебных исков по таким случаям.
В-третьих, материнский капитал можно использовать на строительство собственного дома. При этом не обязательно привлекать подрядную организацию. Но деньги, использованные на строительные материалы и работы, нужно подтвердить платежными документами.
И, наконец, в-четвертых: использование материнского капитала на первоначальный взнос по ипотеке. Большинство вопросов о материнском капитале у людей возникает как раз про такой случай. Хотя эта норма законодательно вступила в силу ещё в 2010 году, реальная возможность появилась совсем недавно. Некоторые банки открыли программу «Ипотека + материнский капитал». Теперь материнский капитал может быть использован в качестве первоначального взноса при покупке жилья в ипотеку.
В общем, возможности улучшить жилищные условия с помощью материнского капитала есть – пришла пора браться за их реализацию!
Автор: Евгений Шубин
Задать вопрос юристу >>>
Как правильно использовать материнский капитал для налогового вычета
Что делать с материнским капиталом и как получить налоговый вычет? Шпаргалка для покупателей недвижимости и ипотечных заемщиков.
Более половины покупок недвижимости сейчас происходит с привлечением ипотечного кредита. Как бы не боялись люди кредитов, часто они не имеют иных возможностей для улучшения своих жизненных условий.
Другая причина – материнский капитал, который как-то надо использовать. Ждать три года при этом совсем не хочется. Так как цены на недвижимости меняются, и инфляция через три года превратит сумму в гораздо меньшую. И даже без этого, суммы капитала не хватит на квартиру, а, значит, нужны и свои средства, или кредит. А личные условия требуют расширения жилплощади с того самого момента, как возникло право на этот капитал. Иными словами, тесно в квартире становится.
Кредит, помимо всего, удобен еще и возможностью получить налоговый возврат уплаченного налога на доходы физических лиц в случае использования ипотеки на гораздо большую сумму, чем без нее. Так как налоговый вычет-возврат при покупке квартиры дается только один раз в жизни, то это выгодно как раз-таки, если сумма кредита большая.
Теперь по порядку о том, как ипотечному заемщику использовать сначала материнский капитал для участия в кредите, а потом – как оформить налоговый вычет.
К слову, материнский капитал составляет сейчас более 365 700 рублей (с 2011 года). А налоговый вычет будет составлять 13% от суммы кредита+процентов по нему. Тянуть с использованием материнского капитала не стоит, так как:
- неизвестно, какова будет дальнейшая социальная политика государства, так как средств на социальное и пенсионное обеспечение у государство и так уже не хватает.
- при инфляции около 15% в год и росте цен на недвижимость примерно на ту же величину, покупательная способность материнского капитала через 3 года уменьшится как минимум вдвое!
- даже учитывая страховки по ипотеке, комиссии и волокиту, сумма МК все равно покроет их, если не ждать слишком долго.
Налоговый вычет с процентами по кредиту. Обычно при существующих ставках переплата по кредиту за весь срок кредита составит не менее 100% кредита, т. е. если ваш кредит на 1,5 млн, то и проценты будут не менее. И тогда налоговый вычет-возврат составит (2 млн+1, 5 млн)*13% = 455 тыс. руб. Пусть вы будете получать эти суммы очень и очень постепенно, в зависимости от вашей официальной зарплаты. Но! Где гарантия, что вы еще один раз будете покупать квартиру в ипотеку? Ведь первый кредит вам придется выплачивать 10-15 лет. Будут ли через 15 лет существовать такие возможности?
Итого: 365 700 руб. вы используете сразу, 450 тыс. – впоследствии постепенно, это потихоньку «капающая» копеечка, которая лишней не бывает. Пусть долго, пусть с ежегодной сдачей деклараций и общением с банком – но это более 800 тыс. руб. Пока же практика показывает, что государство вряд ли потянет в будущем столь значимые и значительные для семейного бюджета возможности. Тем более, если вы уже все равно решились на ипотеку…
Для оформления ипотеки, выброра программы банка, получение скидки от банков, и просто за советом, вы всегда можете обратиться к нашим ипотечным брокерам.
Теперь как оформить использование материнского капитала (МК) для погашения ипотеки.
Использовать материнского капитала может и мать, получившая его, и супруг, состоящий в зарегистрированном браке. Это важно, так как находящейся в декретном отпуске матери банк кредит может не выдать. Т.е. можно выбирать, на кого оформлять кредит (у кого подтверждаемые доходы выше, и на кого потом выгоднее оформит налоговый вычет). Может, супругам стоит быть и созаемщиками в этих целях. Для подстраховки можно заключить брачный контракт.
Для использования МК в целях частичного гашения ранее оформленной ипотеки и процентов по ней, нужно предоставить в Пенсионный фонд:
- заявление на распоряжение МК (прошу использовать для гашения ипотеки и т.д…)
- подлинник самого сертификата
- документы, удостоверяющие личность и регистрацию ( паспорт) свои и членов семьи, проживающих в купленной в ипотеку квартире.
- копию кредитного договора, графика платежей и справку о процентах.
- справку об остатке задолженности по ипотечному кредиту
- свидетельство о праве собственности на купленную с использованием этого кредита квартиру
- обязательство заемщика-собственника по оформлению долей на детей после снятия обременения. Этот пункт очень важен! Каждый из 2 детей должен после гашения ипотеки получить доли в собственности. Иначе использование материнского капитала впоследствии может быть оспорено!
- копию свидетельства о браке
- выписку по коммунальным платежам.
Пенсионный фонд также может потребовать и другие документы.
Налоговый вычет на покупку квартиры с использованием ипотеки. Его нужно оформить в течение 3 лет после покупки квартиры. Желательно сдать декларацию в течение 1 квартала года, следующего за покупкой, так как налоговая достаточно долго обрабатывает их.
С одной стороны, можно не торопиться. С другой – чем дольше срок, тем более, вероятность утери каких-то документов, которые будут необходимы для предоставления в налоговую. Да и суммы возвратов вы начнете получать раньше.
Даже если в какой-то год после оформления вычета вы не будете получать зарплату по личным причинам, остаток оформленного вычета будет переноситься на последующие годы.
В общем случае для оформления вычета на покупку нужно предоставить в налоговую:
- свидетельство о собственности или акт приема-передачи квартиры
- договор купли-продажи
- платежные документы, подтверждающие оплату квартиры и кредитных платежей и процентов по ним
- кредитный договор со всеми приложениями.
Важно! Если квартира приобретена в строящемся доме, то для получения налогового вычета придется дождаться момента, когда у вас будет свидетельство о собственности или акт приема-передачи квартиры.
От банка придется ежегодно приносить справки о процентах и остатке долга по кредиту. Также будет нужно предоставление справки о доходах. Декларацию в налоговую нужно будет сдавать ежегодно. Поэтому к формированию пакета документов как в налоговую, так и в пенсионный фонд, нужно отнестись серьезно, чтобы потом не доносить бумагу за бумагой.
Процесс, как видите, волокитный. Для кого-то даже – трудоемкий. Но, с другой стороны, не пользоваться выгодными для себя возможностями, пока они еще присутствуют в социальной политике государства – тоже ошибочно.
Теперь, получив необходимую информацию, оценив свои возможности, вы можете решить, в какой момент, и на каких условиях вам будет выгоднее всего улучшить свои жизненные условия. Стоит ли того ожидание, или, стоит поторопиться. А. может, оформить ипотеку будет выгоднее даже с учетом дополнительных затрат…
А мы готовы и подобрать квартиру, и помочь выбрать банк, и оформить документы…
Автор: Андреева Елена
Задать вопрос юристу >>>
ООО Фундамент Все законные сделки с недвижимостью
Переезд на новую квартиру
Ремонт квартир, офисов
Услуги дизайнера
Коучинг
Юридические услуги
ул. Лодыгина, 9
Тел. (342) 233-49-62,
Т.сот. 8-909-11-914-58,
E-mail: fyndament@list.ru
